ТСЖ "НАШ ДОМ 2014"

Что входит в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме?

Ответ: Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме включает в себя:

1)    перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, за исключением многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу;

2)    планируемые виды услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах;

3)    год планируемого проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

Важно отметить, что внесение в региональную программу капитального ремонта изменений, предусматривающих перенос установленного срока на более поздний период, сокращение перечня планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, не допускается, за исключением случаев принятия соответствующего решения собственниками помещений в этом многоквартирном доме.

4)    установление порядка определения минимального размера взноса на капитальный ремонт;

5)    установление порядка определения минимального обязательного размера фонда капитального ремонта в отношении многоквартирных домов, собственники помещений в которых осуществляют формирование указанного фонда на специальных счетах.

Кто  утверждает региональные программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и для чего они нужны?

Ответ: Региональные программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах  утверждают высшие исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации
Данные программы утверждаются в целях планирования и организации проведения капитального ремонта, планирования предоставления государственной  и муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации, местных бюджетов.

Каковы преимущества формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора?

Ответ: В случае выбора способа формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, последний обеспечивает проведение капитального ремонта в полном объеме и в установленные сроки: привлекает подрядные организации, контролирует качество и сроки оказания услуг, осуществляет приемку выполненных работ, несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта, а также за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта привлеченными им подрядными организациями.

Согласно пункту 6 статьи 178 ЖК РФ, за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств субъект РФ несет субсидиарную ответственность перед собственниками.

В соответствии с пунктом 4 статьи 179 ЖК РФ, средства, полученные от собственников в одних домах, региональный оператор может использовать на возвратной основе для финансирования капитального ремонта в других домах при условии, что и те и другие формируют фонды капитального ремонта на счете одного регионального оператора. Это поможет ускорить темпы проведения капитально ремонта.

Если ТСЖ открывает специальный счет, владельцем которого является региональный оператор, имеет ли он право распоряжаться средствами на этом счете? Могут ли эти средства быть использованы на ремонт других домов? Имеет ли право ТСЖ, в этом случае, осуществлять необходимый ремонт ранее срока, установленного Программой, за счет накопленных на этом счете средств?

Ответ: Если собственники помещений в многоквартирном доме выбирают в качестве владельца специального счета регионального оператора, то средства фонда капитального ремонта не могут быть использованы региональным оператором для ремонта других домов. Средства с такого счета могут расходоваться на проведение капитального ремонта только того дома, собственники помещений в котором сформировали фонд капитального ремонта.

По специальному счету могут совершаться только операции, предусмотренные частью 1 статьи 177 ЖК РФ. Денежные средства на специальном счете принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме. Операции по перечислению или списанию со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию регионального оператора только на основании решения общего собрания собственников и при предоставлении необходимых документов.

Собственники, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете,  при необходимости могут принять решение о проведении работ по капитальному ремонту ранее срока, который запланирован региональной программой.

Для аккумулирования средств собственников помещений МКД можно открыть специальный счет отдельно на каждый МКД. Имеет ли управляющая организация законные основания для открытия такого специального счета?

Ответ: Согласно части 2 статьи 175 ЖК РФ, управляющая организация не может быть владельцем специального счета.

Если  управление многоквартирным домом осуществляет не товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, то собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение на общем собрании собственников о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета. В этом случае региональный оператор откроет специальный счет на свое имя, но денежные средства на нем будут принадлежать собственникам многоквартирного дома, и они смогут распоряжаться денежными средствами в соответствии с ЖК РФ.

ТСЖ аккумулирует средства собственников на проведение капитального ремонта МКД на специальном счете, открытом в кредитном учреждении. Имеет ли ТСЖ право направлять временно свободные остатки с этого счета на депозитный счет на определенные сроки (7, 10 дней), по истечении которых средства возвращаются на специальный счет?

Ответ: По специальному счету могут совершаться только операции, предусмотренные частью 1 статьи 177 ЖК РФ. Перечисление временно свободных денежных средств со специального счет на депозитный счет в перечень разрешенных операций не входит. Операции по специальному счету, не предусмотренные частью 1 статьи 177 Жилищного кодекса РФ, не допускаются.

Однако, договором банковского счета может быть предусмотрено начисление банком процентов за пользование денежными средствами на специальном счете клиента.

При решении вопроса о сборе средств на капремонт при способе управление МКД - "непосредственное управление собственниками" или "управление управляющей организацией" выбора у собственников нет - только региональный оператор?

Ответ: Все собственники помещений в многоквартирных домах имеют право выбора способа формирования фонда капитального ремонта: на специальном счете или на счете регионального оператора.

Владельцем специального счета может быть:

1) товарищество собственников жилья;

2) осуществляющие управление многоквартирным домом жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив.

3) региональный оператор.

Если  управление многоквартирным домом осуществляет не товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, то собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение на общем собрании собственников о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета. В этом случае региональный оператор откроет специальный счет на свое имя, но денежные средства на нем будут принадлежать собственникам многоквартирного дома, и они смогут распоряжаться денежными средствами в соответствии с ЖК РФ.

Правда ли, что проконтролировать расходование средств на проведение капитального ремонта из «общего котла», которым будет распоряжаться региональный оператор, сложнее, чем расходование средств со специального счета, владельцем которого будет ТСЖ либо ЖСК?

Ответ: Строгий контроль за целевым использованием средств фонда капитального ремонта осуществляется независимо от выбранного собственниками способа формирования такого фонда.

При выборе способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете собственники вправе осуществлять формирование фонда только на одном специальном счете. На этом счете могут аккумулироваться средства собственников только в одном многоквартирном доме.

Банк, в котором открыт специальный счет, и владелец такого счета предоставляют по требованию любого собственника информацию о сумме зачисленных на счет платежей собственников всех помещений в доме, об остатке средств на счете и о всех операциях по данному счету.

Перечень операций, которые могут совершаться по специальному счету, строго регламентирован ЖК РФ. Не входящие в этот перечень операции не допускаются. Банк, со своей стороны, обязан обеспечивать соответствие осуществляемых операций по специальному счету требованиям ЖК РФ.

Банк может осуществлять операции по перечислению со специального счета денежных средств на оплату услуг и (или) работ по капитальному ремонту, по списанию денежных средств в счет возврата кредитов, займов, полученных на проведение капитального ремонта, и на уплату процентов по ним по указанию владельца специального счета только на основании предоставленных документов, перечень которых утвержден ЖК РФ.

В случае выбора собственниками способа формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, последний ведет учет средств, поступивших на счет, отдельно в отношении средств каждого собственника. Региональный оператор также по запросу предоставляет сведения собственникам, содержащие информацию о размере начисленных и уплаченных взносов на капитальный ремонт каждым собственником помещения в доме.

ЖК РФ предусмотрено, что средства, полученные региональным оператором от собственников помещений, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в этих домах. Использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора, не допускается.

Региональный оператор несет ответственность перед собственниками, формирующими фонд капитального ремонта на его счете, за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта.

ЖК РФ установлена обязанность по осуществлению контроля за соответствием деятельности регионального оператора уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ.

Функции по осуществлению контроля за использованием региональным оператором средств, полученных в качестве государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта, а также средств, полученных от собственников помещений, установлены ЖК РФ и возложены на Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в финансово-бюджетной сфере.

 На органы государственного финансового контроля субъектов РФ и органы муниципального финансового контроля муниципальных образований, Счетную палату Российской Федерации, контрольно-счетные и финансовые органы субъектов Российской Федерации и муниципальных образований в соответствии с ЖК РФ также возложены функции по осуществлению финансового контроля за использованием региональным оператором средств соответствующих бюджетов.

Помимо этого, годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность регионального оператора подлежит обязательному аудиту, проводимому аудиторской организацией, отбираемой субъектом Российской Федерации на конкурсной основе.

Таким образом, ЖК РФ предусмотрен достаточно жесткий контроль за деятельностью регионального оператора, в том числе и со стороны самих собственников.

В каких банках можно открыть специальный счет для накопления средств для проведения капитального ремонта?

Ответ: Согласно ст. 176 Жилищного Кодекса РФ специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным настоящей частью, на своем официальном сайте в сети "Интернет".

В случае, если владельцем специального счета является региональный оператор, дополнительным требованием является осуществление кредитной организацией деятельности в пределах территории соответствующего субъекта РФ.

Необходимо отметить, что информация о кредитных организациях, предлагающих услуги по открытию и ведению специальных банковских счетов для формирования фонда капитального ремонта, включая типовые договоры для открытия таких счетов, размещена на сайтеwww.fondgkh.ru, в разделе Региональные системы капитального ремонта.

Если дом признан аварийным, вернет ли региональный оператор жильцам деньги, накопленные на капитальный ремонт?

Ответ: В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции региональный оператор обязан направить средства фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома в соответствии с Жилищным Кодексом на основании решения собственников помещений в этом многоквартирном доме о его сносе или реконструкции в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Может ли региональный оператор создавать филиалы в других муниципальных образованиях в том регионе, на территории которого осуществляет свою деятельность?

Ответ: Согласно ст. 178 Жилищного Кодекса РФ региональный оператор не вправе создавать филиалы и открывать представительства, а также создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций.

Можно ли оформить кредит в банке на проведение капитального ремонта?

Ответ: С введением новой системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов, доля бюджетного софинансирования будет постоянно сокращаться. В ситуации, когда собственники не обладают финансовыми ресурсами, необходимыми для проведения капитального ремонта МКД, для финансирования капитального ремонта многоквартирных домов может быть задействован механизм банковского кредитования.

Возможно ли изменить способ формирования фонда капитального ремонта?

Ответ: Согласно ст. 173 Жилищного Кодекса РФ способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если на проведение капитального ремонта предоставлен и не возвращен кредит, заем или имеется подлежащая погашению за счет фонда капитального ремонта задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, изменение способа формирования фонда капитального ремонта в отношении этого многоквартирного дома допускается при условии полного погашения такой задолженности.

В случае, если формирование фонда капитального ремонта осуществляется на счете регионального оператора, для изменения способа формирования фонда капитального ремонта решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены:  размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт; перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; сроки проведения капитального ремонта; владелец специального счета; кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через два года после направления региональному оператору решения общего собрания собственников об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, если меньший срок не установлен законом субъекта Российской Федерации.

Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания собственников об изменении способа формирования фонда капитального ремонта.

Кто и как будет формировать программу капитального ремонта? Где с ней можно ознакомиться?

Как в крае?

Ответ: Региональная программа по проведению капитального ремонта многоквартирных домов утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Жилищного кодекса РФ региональная программа формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, и включает в себя:

1) перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах;

3) плановый год проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах;

4) иные сведения, подлежащие включению в региональную программу капитального ремонта в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

С региональной адресной программой можно ознакомиться, обратившись в орган исполнительной власти субъекта РФ, к компетенции которого относится подготовка и утверждение такой программы. Программы подлежат обязательному официальному опубликованию и  размещаются в правовых системах («КонсультантПлюс. Регион»). Порядок подготовки и утверждения региональной программы капитального ремонта и требования к таким программам устанавливаются законом субъекта Российской Федерации в соответствии с Жилищным кодексом РФ.