Вопросы по организации системы капитального ремонта многоквартирных домов в Красноярском крае

Что такое капитальный ремонт?

Капитальный ремонт- это ремонт здания с целью устранения неисправностей его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей здания и его функционального назначения. В капитальный ремонт многоквартирного дома (МКД) входит ремонт несущих конструкций (фундамента, стен), лифтов, внутридомовых инженерных сетей с приборами учета, фасадов и подвалов. Такой ремонт, как побелка стен в подъезде, к капитальному не относится, и выполняется в рамках текущего ремонта.

Какие работы относятся к текущему ремонту, а какие к капитальному?

Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения несущественных повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов. Текущий ремонт может выполняться управляющими организациями или их подрядными организациями. Фактически текущий ремонт производится по разным элементам постоянно. Однако в отличие от капитального ремонта он не приводит к существенному изменению свойств конструктивных элементов многоквартирного дома.

Например, замена нескольких метров трубопровода или нескольких листов шифера на кровле будет относиться к текущему ремонту, а замена всей системы водопровода или всей кровли- к капитальному ремонту. Такие работы в подъезде как покраска и побелка также относятся к текущему ремонту дома.

Что относится к общедомовому имуществу?

Общедомовое имущество предназначено для обслуживания более, чем одной квартиры и находится в общедолевой собственности собственников помещений, пользоваться же им могут все жильцы дома. Обслуживание и ремонт этого имущества – задача организации, осуществляющей управление многоквартирным домом (УК, ТСЖ, ЖСК), за это жильцы платят ему каждый месяц определенную сумму денег.

К общедомовому имуществу относится система отопления дома (непосредственно приборы отопления в квартирах сюда включаются только если нет запорной арматуры – вентилей на радиаторах). Стояки, ответвления от стояка до первого вентиля в системах горячего и холодного водоснабжения, газоснабжения. Приборы учета коммунальных ресурсов и индивидуальные тепловые пункты, если они установлены. Система электроснабжения дома от внешней границы стены до индивидуальных счетчиков электроэнергии. Крыша, чердак, подвал, фундамент, несущие стены и колонны, фасады, перекрытия, балконные плиты, окна и двери подъездов, лестницы, лифты, коридоры.

Справка: согласно «Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденным Постановлением Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 года, в состав общего имущества входят:

2. В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Почему капитальный ремонт должен осуществляться за счет средств собственников квартир?

По ст. 210 Гражданского Кодекса РФ, «Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества», также в Жилищном кодексе РФ говорится: «собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме»( п. 1 ст. 39 ЖК РФ), и «собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения» (п. 1 ст. 158 ЖК РФ). При этом обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

Можно провести аналогию с другим дорогостоящим имуществом – автомобилем. Когда мы покупаем автомобиль, не возникает вопроса, кто будет платить за его ремонт

Следовательно мы ,собственники, приватизировав и купив свои квартиры, обязаны капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома осуществлять за свои деньги. За муниципальные квартиры, в которых люди проживают по договору социально найма, финансирование капитального ремонта- обязанность органов местного самоуправления.

Кто будет определять сроки капитального ремонта?

В крае принимается региональная адресная программа капитального ремонта многоквартирных домов, которая каждый год будет актуализироваться. В нее включены все без исключения многоквартирные дома, расположенные в нашем регионе. Для каждого дома определен срок, в который там будет проведен ремонт и объемы ремонта. Так как износ разных элементов наступает в разное время, за тридцать лет – время, на которое рассчитывается программа – там будет несколько раз проведен ремонт. Износ дома и объективные данные о его технических характеристиках предоставляет муниципалитет.

Несмотря на то, что дом уже стоит в программе капитального ремонта, собственники должны будут на общем собрании утвердить непосредственное решение о его проведении, смету и виды работ. По ст.189, ч. 3 Жилищного Кодекса РФ, не менее, чем за 6 месяцев до года, в котором необходимо провести капитальный ремонт, собственникам представляют предложение о сроках начала ремонта, объеме, стоимости и порядке работ. Через 3 месяца после этого собственники на общем собрании обязаны рассмотреть предложение и утвердить перечень работ, смету расходов, сроки проведения и источники финансирования капитального ремонта.

В случае, если решение не было принято, ремонт будет проходить в соответствии с региональной адресной программой.  

Зачем нужен фонд капитального ремонта?

Как мы знаем, в конце 2012 года Жилищный кодекс РФ дополнен разделом «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». На органы государственной власти и органы местного самоуправления возложена обязанность организовать своевременное проведение капитального ремонта в многоквартирных домах за счет взносов собственников. Для этого в крае создан региональный оператор в форме фонда.

Фонд будет начислять плату гражданам, хранить средства на счете в банке, надежность которого обеспечена не менее чем 20 млрд собственных средств. Он будет проводить конкурсы по выбору подрядчиков, контролировать ход работ, отвечать за качество перед жителями.

Государственный оператор позволит жителям контролировать накопление и расходование их средств.  

Каким образом Фонд выберет подрядчиков?

.

Дополнительно к региональной адресной программе капитального ремонта принимается краткосрочный план реализации, где указаны конкретные сроки, виды работ, смета и другая подробная информация. Эта информация может помочь потенциальным подрядчикам сориентироваться в своих перспективах участия в конкурсах

По ст. 18 Закона Красноярского края о организации проведения капитального ремонта, региональный оператор привлекает подрядные организации на основании открытого конкурса, с условиями, равными для всех организаций. Далее, в ст. 28 указано, что региональный оператор обязан обеспечить собственникам возможность участвовать в проведении конкурса и выборе подрядной организации, а также в контроле за ходом работ.

Когда начнется формирование фонда и накопление средств на капитальные ремонты?

Планируется, что программа капитального ремонта будет принята не ранее декабря 2013 года. . В соответствии с Жилищным кодексом РФ после опубликования программы, у собственников будет два месяца на то, чтобы принять решение, на каком счете они будут формировать фонд капитального ремонта своего дома. Еще два месяца уйдут на то, чтобы завершить все согласительные процедуры. По п. 5 ст. 169 ЖК РФ, через четыре месяца после опубликования программы собственники обязаны будут начать платить. Ориентировочно это произойдет не ранее 1 мая 2014 года.

Когда начнутся первые ремонтные работы?

В случае, если программа будет утверждена до конца года, после ее опубликования у собственников будет 4 месяца на то, чтобы начать вносить первые отчисления. Соответственно, первые ремонтные работы могут начаться во второй половине 2014 года.

Деньги фонда

Каков порядок накопления средств фонда?

После официального опубликования региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом,   у собственников квартир будет два месяца на то, чтобы решить, на каком счете они хотят копить деньги и направить в адрес регионального оператора копию протокола собрания. Если это решение не было принято, общее собрание собственников собирает орган местного самоуправления. Если же собственники в установленный срок не выбрали счет, на котором будут копить, либо не направили копию протокола с решением в адрес регионального оператора, орган местного управления закрепляет такой дом за фондом регионального оператора.

 Также собственники могут между собой установить размер взноса, если решат, что он будет больше, чем минимальный.

Спустя четыре месяца после опубликования программы, собственники обязаны вносить ежемесячные взносы на счет фонда регионального оператора или на спецсчет своего дома. На спецсчете буду храниться только средства конкретного дома, фонд оператора будет накапливаться средства всех собственников, которые выбрали порядок работы с региональным оператором. Важно, что это будет объединенный счет одного муниципального образования. Например, у Красноярска и Ачинска будут разные счета регионального оператора.

Сможет ли собственник поменять со временем счет?

По Закону Красноярского края «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании общего решения собственников. В этом случае собственники обязаны одновременно передать информацию о размере обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт каждого владельца помещений с указанием суммы и периода имеющейся задолженности.

Если ремонтные работы уже прошли, но осталась задолженность(кредит, заем, долги по оплате услуг), необходимо сначала оплатить всю сумму долга. Только после этого будет возможно поменять счет.

Решение о переходе со счета регионального оператора на спецсчет вступает в силу через 2 года после того, как собственники направят решение региональному оператору. Средства будут перечислены в течение пяти дней после того, как решение вступит в силу.(п.5 ст.173 ЖК РФ)

Решение о переходе со спецсчета на счет регионального оператора вступает в силу через месяц после того, как собственники направят решение владельцу спецсчета. Средства будут перечислены в течение пяти дней после того, как решение вступит в силу(п.6 ст.173 ЖК РФ)

Будет ли меняться сумма минимального взноса?

Минимальный размер взноса устанавливается ежегодно на трехлетний период с разбивкой по годам. Минимальный размер взноса на второй и третий год указанного трехлетнего периода определяется с учетом уровня инфляции. (п.3 ст.5 Закона Красноярского края об организации проведения капитальных ремонтов)

Как часто нужно будет делать взносы?

Ежемесячно

Почему собственники квартир в новых домах должны что-то платить, если ближайший десяток лет дому ремонт не понадобится?

Фонд запускает полноценный цикл капитального ремонта, в который войдут все дома. Новым домам через 10-15 лет уже понадобится один из видов капитального ремонта(например, замена кровли). Чтобы к этому времени деньги на ремонт уже были, вносить их нужно начинать уже сегодня.

На что пойдут деньги, если собственник внесет больше?

По решению общего собрания собственники могут установить размер взноса для своего дома больше, чем минимальный. В таком случае они могут не дожидаться своей очереди, и отремонтировать дом, как только накопят необходимую сумму, если их средства хранятся на спецсчете. Если же собственники копят деньги у регионального оператора, внося больше, они смогут продвинуться вперед по очереди, либо включить в капитальный ремонт дополнительные виды работ, как возведение детских площадок, отмостки и т.д.

Средства, накопленные УК или ТСЖ в предыдущие годы на цели капитального ремонта, при условии, что ремонт не был проведен, возвращаются собственникам либо по решению общего собрания могут быть переданы региональному оператору, либо храниться на спецсчете.

По достижении минимального размера фонда капитального ремонта собственники на общем собрании вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов, за исключением тех, у кого есть задолженность по уплате этих взносов.

Что будет с деньгами на капитальный ремонт, которые уже собраны управляющими компаниями?

Деньги, которые были собраны ранее, будут переданы в фонд на счет каждого конкретного дома.

Будут ли платить собственники нежилых помещений?

Собственники нежилых помещений будут вносить тот же минимальный обязательный платеж, что и собственники жилых помещений.

Будут ли существовать субсидии для низкодоходных групп населения?

Сбор средств на капитальный ремонт так же, как работа дворников, уборщиков и вывоз мусора, относится к жилищным услугам. Государством предусмотрены меры поддержки для льготных категорий граждан, которые получают субсидию на оплату жилищно-коммунальных услуг с учетом доходов. Сумма субсидии будет рассчитана уже с учетом дополнительного взноса на капитальный ремонт.

Узнать все о начислении субсидии можно в ближайшем отделении соцзащиты, а на сайте краевого министерства социальной политики www.szn24.ru можно даже рассчитать размер полагающейся субсидии.

Безопасность фонда

В каких кредитных организациях будет формироваться фонд?

Счет может быть открыт в российских кредитных организациях, осуществляющих деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории Красноярского края и величина капитала которых составляет не менее 20 млрд. руб. Центральный Банк РФ ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям.

Сейчас в перечень банков, разработавших продукты и ведущих обслуживание по специальному счету для формирования фонда капитального ремонта и специальному счету регионального оператора входят: ОАО «Сбербанк России», ОАО «Банк Москвы», ОАО Банк «Петрокоммерц», ОАО «Банк «Санкт-Петербург», ОАО «Банк ВТБ».

Что станет гарантией сохранности средств фонда?

Средства как на счете регионального оператора, так и на специальном счете полностью защищены: их нельзя использовать для оплаты обязательств владельцев счета или других целей. Деньги могут быть использованы только на капитальный ремонт

     По ст.177 ЖК РФ, средства счета могут быть использованы только на капитальный ремонт и защищены от притязаний третьих лиц. «В случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу.»(ст. 175 ЖК РФ).

Не пойдут ли деньги фонда на другие нужды: текущий ремонт, благоустройство?

Нет, деньги пойдут только на перечень работ по капитальному ремонту, установленных законом. Однако если жильцы соберут больше, чем будет необходимо на капитальный ремонт, общим решением собственников они могут дополнить этот перечень.

Кто будет осуществлять надзор за деятельностью регионального оператора?

По ст.186 ЖК РФ, уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ контролирует деятельность регионального оператора. В частности, следит за использованием средств гос.поддержки, и средств собственников, направляет региональному оператору предписания об устранении выявленных нарушений.

Финансовый контроль за использованием региональным оператором средств соответствующих бюджетов осуществляют органы государственного финансового контроля субъектов Российской Федерации и органы муниципального финансового контроля муниципальных образований, Счетная палата Российской Федерации, контрольно-счетные и финансовые органы субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Прозрачность деятельности фонда

Каким образом представители фонда будут отчитываться о проделанной работе перед собственниками?

Годовой отчет регионального оператора включает в себя отчет о деятельности регионального оператора за прошедший отчетный период, годовую финансовую (бухгалтерскую) отчетность регионального оператора, аудиторское заключение по финансовой (бухгалтерской) отчетности регионального оператора за отчетный год. В целях настоящего Закона годовой финансовой (бухгалтерской) отчетностью регионального оператора признаются бухгалтерский баланс, отчет о целевом использовании средств и приложения к ним.

Годовой отчет регионального оператора направляется в Законодательное Собрание Красноярского края, Правительство Красноярского края, Гражданскую ассамблею Красноярского края (Общественную палату Красноярского края), а также размещается на официальном сайте регионального оператора в сети Интернет в срок до 1 апреля года, следующего за отчетным годом.

Как собственники смогут участвовать в процессах капитального ремонта?

По ст.28 Закона Красноярского края об организации проведения капитального ремонта, региональный оператор обязан обеспечить возможность участия собственников помещений многоквартирного дома в проведении конкурсного отбора подрядных организаций, а также в осуществлении контроля за ходом выполнения работ по капитальному ремонту.

Из каких средств будет обеспечиваться деятельность фонда?

Содержание фонда будет обеспечено из средств бюджета субъекта РФ, средства собственников пойдут только на капитальный ремонт.

Где будет публиковаться РАП?

Проект региональной адресной программы капитального ремонта и проект краткосрочного плана реализации региональной программы будет размещен на официальном сайте регионального оператора, сайтах средств массовой информации. Также программа будет опубликована в газете «Наш Красноярский край» отдельным приложением и будет доступна в муниципальных администрациях, библиотеках.

Что должны будут делать собственники? Сколько голосов нужно для принятия решения на общем собрании?

На общем собрании собственники должны выбрать тип счета, на котором будут копить деньги(специальный счет или счет регионального оператора) и отправить копию протокола собрания на адрес регионального оператора. Если это решение не было принято, общее собрание собственников собирает орган местного самоуправления. Также собственники могут между собой установить размер взноса, если решат, что он будет больше, чем минимальный.

Для того, чтобы решение было действительным, за него должны проголосовать 67%(или две третьих) собственников. Важно, что количество голосов каждого собственника рассчитывается из количества квадратных метров в его собственности относительно общей площади помещений дома. Например, если 3 собственника квартир по 30 кв.м. проголосуют за спецсчет, а один собственник 250 кв.м. проголосует за счет регионального оператора, решающее слово будет за владельцем большей квартиры.